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        中國的房價,真的到頂了嗎?
        時間:2019-10-14 8:58:00 閱讀:4811次

          2014年知乎上有個問題,問2015房價怎么走。

          當時房價很高,市場低迷,和現在情況有點像。

          底下一大片回答都是唱空地產、前景悲觀的論調。認為一線城市2、3萬一平的價格已經遠超收入水平,高出天際,遲早要崩。

          結果,包括很多經濟學家在內,都不小心預測失誤了。中國房產不僅沒崩,反而在2015-2017年,一路昂揚向上。

          如今,又到了一個多地二手房市場冷淡,房價還是高出天際的時期,很多論調也從各個角度論述了中國房地產到頭的觀點。

          我們不禁又開始猶豫,房價真的到頂了嗎?

          這次我也先亮結論:

          沒有到頂,未來5年可能部分區域還有一波小行情。強二線城市空間較大,一線和環一線價格偏高,有一定空間,三四線及縣城風險較大。

          我們從以下幾個維度來分析。

          需求和購買力

          中國是個后發經濟體,短期內想追上發達國家只有華山一條路:

          重點發展經濟強市,戰略性放棄經濟弱市。

          所以中國的一二線城市,會和三四線城市以及縣城農村的差距越拉越大。這種差距不止于經濟,更是收入、見識、素質、生活豐富度等等,所以未來十年,依然會有相當多的年輕人費勁全力,往高能級城市躍遷。

          用數據層面來說,就是中國的城鎮化率未來從59.58%,到70%這一段。按照現在每年1個點的進度,我們大概會在2030年到達70%。

          這些人將會新增大量的購房需求,為一二線城市提供增量。

          但他們,買不買得起城市的房子,又愿不愿意花高價買呢?

          答案是肯定的,這個增量會持續存在,只是現階段行情不好,持幣觀望者居多。

          為什么敢這么說?

          首先是三線以下城市有房人群多。中國三四線城市套戶比達到1.12(2018),至少有10%的房子可能會空置。農村自建房空置現象則更為嚴重。若子女在一二線城市工作,許多家庭會糾結是否賣掉三四線房產置換一二線,而非完全買不起。

          日本三四線及以下城市空置率極高,最高的山梨縣已達到21.3%,大量人口逐漸遷出,首都圈人口占到全國的三分之一。所以未來中國,賣三四線或賣縣城,轉買一二線,一定是大趨勢。

          然后是中國家庭儲蓄余額為71.6萬億(2018.12),房貸余額27.3萬億(2018.12),兩者之比為2.62。而中國香港的這個值卻為驚人的0.46(2017)。證明相比于房產泡沫嚴重的地區,中國人的存款還有一定被“剝削”的空間,仍有不少人有購買房產的能力。

          當然,預備城鎮化的人們有多少錢這是個迷。反正許多農村地區的生意人,和三四線城市企事業單位雙收入家庭等等,都挺有錢的。

          當三四線和縣城的房產價格開始下跌,或是一二線城市開始微漲,糾結中的城鎮化剛需人民就會置換房產,出手接盤。此時的一二線市場,則又會開啟緩和上漲的時代。

          一般來說,城市土拍溢價率周期滯后M1增速周期1-6個月,2020年土拍市場會率先回暖,隨后傳導到商品房市場,未來幾年一二線城市房價或許還有最后一波上漲機會。

          除了城鎮化,還有以下兩點因素也能帶來一定需求:

          1.住房改善:停車難小區,小面積住房等一系列跟不上時代的產品或公房,房主都會有改善的需求。

          2.新建家庭:中國家庭戶均人數2.99(2017),低于2004年的3.24,且在逐年減少。另外,這個值也高于德日英韓美的2.36。所以隨著觀念改變,小家庭、二人世界和單身貴族會越來越多,同時對應的住房需求隨之出現。

          總之,從需求端來看,中國仍處于有購買力,大量潛在城鎮化人群和移民人群觀望一二線房產的階段。當橫盤時間過長,或三四線房價頂不住的時候,一二線城市需求可能會出現新一輪的釋放。

          供給和存量

          目前,據恒大研究院數據,中國城鎮住宅存量為276億平,城鎮人均住房建筑面積為23平,相比發達國家較小,遠不及美國的67平。

          這么看存量似乎很不夠,但其實不然。我們和美國的這種差距并不能短時間彌補,我國的經濟實力暫時只允許用高層住宅來聚集人的城市發展模式,到人人都能住上別墅還有很長的路要走,并不代表存量不足。

          那是不是存量過剩呢?

          從套戶比來說,中國住房套數為3.11套,套戶比為1.09,略低于美國的1.15和日本的1.16,基本達到供需合適,不至于“填滿所有住房要40億人口”。

          所以,我們需要考慮的并不是滿大街的空房沒填滿,而是現在的價格值不值得購置城市的一套房產。

          總之,從一個大的整體來看,當前城鎮房產的供需基本平衡,處于一個很多人有需求但不敢買的階段,并非存量過剩。

          人口

          房地產長期看人口,因為人口對應著對住房的需求。

          前文我們已經探討了未來五年住房需求的增加,但這并不代表全中國住房需求的增加,因為從出生率來看,購房需求是下降的。

          1940-2008,中國經歷了三次嬰兒潮,分別在50年代中,60年代中,和80年代末。

          根據貝殼研究院的數據,中國平均購房年齡為29.5歲,86年到90年出生的這批人,將在2015年到2020年大量釋放購房需求。

          2020年后,全國購房需求會開始降低,購房增量逐漸減少,房價普漲時代基本宣告結束。

          中國平均壽命為77歲,社科院預計到2027年,人口開始進入負增長,死亡率大于出生率。

          由上圖可以看出,剛好也是在2027年,每年去世人口大于每年新增買房需求。50后一代嬰兒潮相繼去世,97后進入買房年齡。

          也就是說,如果把市場簡化一下,2027年-2032年這一段時間,每年去世1500-1800萬人,每年新增的買房需求卻只有1300-1600萬人,96、97和以后出生的人,根本不用買房子,直接住50后去世騰出來的房子就夠了。

          所以,在2027年左右,房地產可能進入一個衰退期,品質優良的舊改房也許會成為許多剛需首選。2030年,城鎮化進入70%的平穩期,無論哪里的房價基本都沒多少想象空間了,可能進入一個陰跌的時期。房地產紅利的尾聲,大概還有4-7年吧。

          宏觀風險

          宏觀風險是許多唱空房價觀點的主要理由,也是大多數錯誤預測房價的主要論據。所以我們暫且把它放第4部分,僅供參考。

          從2008到2015,短短7年間我們的居民杠桿率翻了一倍,按照國際規律,這樣的杠桿率增速勢必會帶來經濟上的不穩定。所以2016年,中國房價或許會大幅回調,以穩定杠桿。

          結果,中國杠桿率繼續上漲,到了2019年中已然達到55.3%,大概相當于日本1987年的水平。

          未來日本發生了什么事情大家也都知道,按這個角度來說中國已經有點危險了。

          可是,中國今天的經濟形勢穩定,房地產市場也沒有任何的恐慌性情緒和市場混亂,一切都出乎了當年的意料。

          所以,這種宏觀經濟數據的國際參考對比,總結出的國際經驗,往往會發現不適用于中國,很不中國特色。

          韓國的居民杠桿率已經接近94.6%,去年GDP卻仍有6%的增長,也沒有出現經濟上的混亂。

          每個國家有每個國家的節奏,中國的樓市并沒有很多人所想象的那么危險。

          政策

          政策之所以放在宏觀經濟數據之后,是因為政策更加難以捉摸。

          2015年,你如果按政策走,去配置一些房產,絕對資產翻番。

          現在,每天解讀政策的文章有很多,房地產短期看政策也沒有錯,但最終,還是要回歸到經濟學最本質的供需關系。

          小結

          未來五年,樓市的主旋律是穩定和分化。

          總體穩定,但不同城市,不同區域,甚至不同產品,都會出現不同的走勢。

          拿一線城市來說,大家都覺得一線城市經歷了三年的橫盤時期,但北京上海非常穩定的同時,深圳卻在悄悄地上漲。

          在2018-2019,深圳二手房同比平均只漲了5-8%的時候,仍有部分樓盤遠遠跑贏大盤。

          所以,中國的房價并沒有到頂,還有許多地方存在巨大潛力。這些“地方”也許是不同城市,也許是不同片區。

          在時代和趨勢面前,我們往往會顯得渺小而無力。

          城鎮化、移民潮和中國集中發展大城市的策略,讓城市房產早已不是可以通過工資來買來的東西。

          我們的一切都在不知不覺中向發達國家靠近,這其中也包括對高房價的扼腕嘆息。很殘酷,但卻很現實。

          2025年再回來看看這篇文章,也許和現在回望2015年的感覺如此相似,一切都是那樣的熟悉。

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